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安康人注意！房屋居住權(quán)要來了！
今年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行?！睹穹ǖ洹分?，提到了房屋居住權(quán)，什么是居住權(quán)，會(huì)對我們的生活帶來怎樣的變化？
12月18日
959《家＋有本經(jīng)》
邀請到安康市公證處
公證員趙代鋒、杜林珺
走進(jìn)直播間
和大家詳細(xì)講解什么是居住權(quán)
杜林珺（左）、 趙代鋒（右）
問
01
什么是居住權(quán)？
居住權(quán)是民法典物權(quán)編中新增的一種用益物權(quán)，《民法典》第366條這樣規(guī)定 “居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。”它是指自然人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定，對房屋所有權(quán)人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用權(quán)利。
簡單的說就是以居住為目的，對他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。根據(jù)法條我們可以得知長期住在一個(gè)地方不意味著擁有對該房屋的法定居住權(quán)；夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況，也都不屬于居住權(quán)。
居住權(quán)作為用益物權(quán)具有特殊性，即居住權(quán)人對于權(quán)利的客體即住宅只享有占有和使用的權(quán)利，不享有收益的權(quán)利，不能以此進(jìn)行出租等營利性活動(dòng)。
案例1
老人將房屋留給保姆的新聞近年來屢見不鮮，往往是子女忙于工作疏于照顧，老人出于對長期悉心照料自己保姆的感激之情，愿意在自己去世后將房屋贈(zèng)與給保姆，希望能在自己去世后給保姆提供一個(gè)住處，這樣的安排往往難以得到子女的理解，甚至帶來嚴(yán)重的家庭矛盾，家庭成員間反目成仇。在《民法典》實(shí)施前，老人若是想要保障保姆一直在房屋內(nèi)居住至老，只能通過遺贈(zèng)或是遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的方式，這兩種方式都會(huì)帶來房屋所有權(quán)的變動(dòng)，居住權(quán)和所有權(quán)難以兩全，在《民法典》實(shí)施后，老人可以與保姆簽訂居住權(quán)合同，辦理登記手續(xù)，約定保姆可以在該房屋內(nèi)終身居住，那么房屋的所有權(quán)仍可以由其子女通過繼承的方式取得，可以在實(shí)現(xiàn)老人心愿的同時(shí)避免房屋所有權(quán)變動(dòng)帶來的家庭矛盾。
案例2
有一對再婚的夫妻，兩人在一起居住了數(shù)十年，感情非常的要好，老太太名下有一套房產(chǎn)是屬于她自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。老太太想著自己年事已高，自己也就只有一個(gè)和前夫所生的獨(dú)生子，將來百年之后房子自然也是想留給獨(dú)生子繼承，但又不想自己離開后老伴無家可歸，在《民法典》實(shí)施之后，老太太的難題就可以解決了，老太太可以為老伴兒設(shè)立居住權(quán)，因?yàn)榫幼?quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，同時(shí)在給兒子留一份遺囑，將上述房屋遺留給兒子繼承，這樣就可以一舉兩得了，兒子取得房屋的所有權(quán)，老伴兒也可以老有所居。
問
02
居住權(quán)，有些朋友從字面上來理解，就是住在不屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子里，那么居住權(quán)和租房有什么區(qū)別呢？
1、居住權(quán)在民法典中被寫在第二編物權(quán)中是一種物權(quán)，租賃是在第三編合同中屬于債權(quán)。
2、設(shè)定居住權(quán)必須加以登記。未登記的，不發(fā)生設(shè)定居住權(quán)的效力，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，其設(shè)立在某些情況下常常是不用登記的；
3、居住權(quán)的設(shè)定基本上是一種無償?shù)?帶有扶助、友善、幫助“恩惠行為”的性質(zhì),而租賃合同則是一種雙務(wù)有償合同,雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。也就是說,取得租賃權(quán),以支付租金為條件。
4、居住權(quán)的期限以雙方約定為準(zhǔn)，而租賃權(quán)最長的期限不超過二十年，超過部分無效。
問
03
那對于已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的房屋是否可以買賣？
居住權(quán)與房屋所有權(quán)是分離的，被設(shè)立居住權(quán)的房屋是可以買賣的，它并不影響房屋的處分。但此時(shí)的買賣僅僅是指房屋所有權(quán)人對房屋進(jìn)行買賣，居住權(quán)人不享有此項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)居住權(quán)也是不得轉(zhuǎn)讓的。
提醒大家，今后在購買二手房時(shí)對房屋居住權(quán)進(jìn)行確認(rèn)是不可缺少的步驟，就像上面所說居住權(quán)并不影響房屋所有權(quán)人對房屋的處分，一旦房屋的居住權(quán)在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了登記，就已經(jīng)設(shè)立，房屋的所有權(quán)和居住權(quán)并不沖突，購買房屋產(chǎn)權(quán)并不會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)的消滅，即使新的房主獲得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，也不能改變居住權(quán)已經(jīng)存在的事實(shí)，新的房主是沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人的。購買房屋時(shí)，若房屋已被設(shè)立居住權(quán)就會(huì)影響購買人對房屋的居住和使用，所以一定要謹(jǐn)慎核查。
未來，居住權(quán)會(huì)廣泛地應(yīng)用到婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、遺囑、贈(zèng)與、繼承等民事法律領(lǐng)域，更好地保障百姓“安有所居，居有所保”。
對于房產(chǎn)公證還有什么疑問，或者需要辦理房產(chǎn)公證的，可以直接前往市公證處咨詢、辦理，具體的地址是安康市漢濱區(qū)巴山西路175號安康市司法局一樓。聯(lián)系電話：3229587、8168966、8168933、8178909。